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Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ermöglicht es, die Anschaffungskosten einer Immobilie über deren Nutzungsdauer steuerlich geltend zu machen. Bei vermieteten Gebäuden beträgt die pauschale Abschreibung in der Regel 2% pro Jahr über 50 Jahre. Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine kürzere Nutzungsdauer nachgewiesen werden.

Die Restnutzungsdauer beschreibt den Zeitraum, in dem ein Gebäude voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Sie wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst: Baujahr, Bausubstanz, durchgeführte Sanierungen, technischer Zustand und Modernisierungsgrad. Ein Sachverständiger kann diese Faktoren bewerten.

Viele Immobilieneigentümer nutzen die pauschale AfA, ohne zu prüfen, ob eine kürzere Nutzungsdauer nachweisbar wäre. Andere Fehler: fehlende Dokumentation von Sanierungen, unvollständige Unterlagen oder die Annahme, dass ein Gutachten automatisch zu einer Anerkennung führt.

Besonders ältere Gebäude (vor 1970), Objekte mit sichtbarem Sanierungsstau, Immobilien mit veralteter Haustechnik oder Gebäude in Lagen mit besonderen Umwelteinflüssen können eine kürzere wirtschaftliche Restnutzungsdauer aufweisen. Eine individuelle Prüfung ist jedoch immer erforderlich.

Ein professionelles Restnutzungsgutachten folgt anerkannten Bewertungsstandards, dokumentiert alle relevanten Faktoren nachvollziehbar und wird von einem qualifizierten Sachverständigen erstellt. Wichtig sind: vollständige Analyse, klare Begründung und rechtssichere Formulierung.

Das Einkommensteuergesetz ermöglicht in § 7 Abs. 4 Satz 2 den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer. Dieser Nachweis muss durch geeignete Unterlagen – typischerweise ein Sachverständigengutachten – erbracht werden. Die Entscheidung über die Anerkennung trifft das zuständige Finanzamt.